Tapuda Satış İşlemi Nasıl Yapılır?

Satış işlemi, alıcı ve satıcıya karşılıklı borç ve hak yükleyen bir sözleşmedir. Alıcının taşınmazın bedelini ödemesine karşılık, satıcı da malın mülkiyetini alıcıya bırakır.

Satış işlemi sırasında tapuda harç ödemeniz; işlemle ilgili vergi yükümlülüğünüzün ortadan kalktığı anlamına gelmez. Gayrimenkul alım-satımında, vergi ve harç ile bağlantılı çok sayıda özel durum söz konusudur.

Ülkemizde emlak piyasası şeffaf olmadığından, belediyelerden alınan emlak beyan değeri ile gerçek bedel arasında ciddi farklılıklar olduğundan; tapuda satış bedelinin tespiti sorun olmaktadır. Daha az harç ödemek ve gelir vergisi ödememek için satış bedelinin tapuda gerçek dışı gösterilmesi gibi bir alışkanlık vardır. Yapılan hatalı işlemler yüzünden taraflar birçok hukuksal sorunla karşılaşmakta, birçok kişi de işlemden sonra harç ve vergi cezası ödemek zorunda kalmaktadır.

Gayrimenkul alan ve satanların, vergi yasalarında ve harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar vardır.

 

Gayrimenkul alım-satımında istenen belgeler

 

1. Satıcı ve alıcıların nüfus cüzdanları ve nüfus cüzdanlarının birer fotokopisi.
2. Satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları
3. Tapu sahibi işleme bizzat gelmiyor ise, temsile ilişkin belge, (Vekâletname, vasi kararı, kayyım kararı vb. )Vekil veya temsilci olan kişinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve nüfus cüzdanlarının birer fotokopisi ve bir adet vesikalık fotoğrafı (Şirket temsilcisi işleme bizzat geliyor ise fotoğraf istenmez.)
4. Yine alıcılardan da bizzat gelmeyen var ise onları temsil eden kişilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsile ilişkin belge
5. Satışı yapılacak olan taşınmaza ait ilgili belediyeden alınmış emlak beyan değerini gösteren belge.
6. Kat mülkiyeti kurulmuş veya cinsi ‘ev’ olarak görünen gayrimenkullerde DASK yani ‘Zorunlu Deprem Sigorta Poliçesi’.

Not (Dipçe): Alıcı veya satıcıdan biri tüzel kişi ise, yukarıdaki yazılı evraklara ek olarak;

 

1. Şirket İmza Sirküleri
2. Kayıtlı bulunulan ticaret odasından (2644 Sayılı Tapu kanununa göre ) düzenlenmiş yetki belgesi
3. Şirketin vergi levhası veya vergi numarasını gösterir belge
4. Şirket yetkilisinin nüfus cüzdanı. İşlem temsilci tarafından yapılacaksa; temsile ilişkin belge (vekaletname vs.) temsilcinin nufüs cüzdanı ve bir vesikalık fotoğrafı
5. Şirket kaşesi

 

 İşlemin Mali Yönü

1. Taşınmaz malların satış işlemlerinde, satış bedeli üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilir. (Harca esas bedel;  ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olamaz. Eğer satış bedeli, belediyece hesaplanan emlak beyan değerinden az ise; satış değeri ve harca esas değer ayrı ayrı bildirilir, harçlar beyan değeri üzerinden hesaplanır, satış değeri tapu üzerine ayrıca yazdırılır.)
2. Döner sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre döner sermaye ücreti alınır.
3. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.